Ростовская область демонстрирует активный рынок недвижимости, претерпевший значительный рост цен в последние годы. В 2023 году стоимость жилья заметно увеличилась: по данным РБК, средняя цена 1 кв. м нового жилья в Ростове-на-Дону выросла на 18,7% – со 107,2 тыс. руб. до 127,2 тыс. руб.. Вторичный рынок также дорожает, хотя и меньшими темпами. В целом по региону рост цен на жилье за 2023 год оценивался экспертами в 15–20%. В 2024 году темпы роста замедлились, но остались существенными: к началу 2025 года средняя цена “квадрата” в Ростове достигла 157 тыс. руб. (на 14% больше, чем годом ранее).

Коммерческая недвижимость на юге России также пережила бум. Спрос на склады, офисы и торговые помещения вырос вследствие экспансии бизнеса на юг и импортозамещения. В Ростовской области к середине 2024 года средняя цена 1 кв. м коммерческой недвижимости достигла ≈58–62 тыс. руб., что на ≈33% выше уровня годичной давности. Арендные ставки растут параллельно: около 600 руб. за кв. м в месяц (рост ~18% за год). Эти тенденции формируют высокий базис, от которого рынок движется к 2026–2027 годам.

Однако, эксперты предупреждают о грядущем охлаждении рынка. 2025 год ожидается относительно стабильным, без “грандиозных падений”, но основные проблемы прогнозируются на 2026–2027 годы. Данный аналитический отчет подробно рассмотрит перспективы рынка недвижимости Ростовской области на 2026–2027 годы – как жилого, так и коммерческого. Мы проанализируем спрос и предложение в разрезе крупнейших городов (Ростов-на-Дону, Таганрог и др.), а также обобщим ситуацию в остальной части региона. Особое внимание уделено прогнозу динамики цен, а также влиянию макроэкономических и внешних факторов – ключевой ставки и доступности ипотеки, санкций, миграционных потоков, климатических изменений и инфраструктурных программ.

1. Процентные ставки и ипотека.
Одним из главных драйверов и рисков рынка остается денежно-кредитная политика. В 2023–2024 гг. Банк России резко повышал ключевую ставку (до 15% и выше), что привело к удорожанию ипотеки. К концу 2024 года ставки по жилищным кредитам достигли 14–16% годовых, по новым проектам – еще выше. В результате объем выдачи ипотеки сократился: по оценкам ДОМ.РФ, в 2025 году при ставке ~20% выдача может упасть до 4–4,5 трлн руб. (на 10–20% меньше, чем в 2024 г.). Покупательская активность смещается в сторону сделок за наличные и рассрочек. Тренд 2024 года – 70% падение спроса на новостройки к октябрю без льготных программ.
По прогнозам, в 2026–2027 гг. высокая ставка останется ключевым сдерживающим фактором спроса. Если не появятся новые масштабные госпрограммы стимулирования ипотеки, то рынок ждет охлаждение или коррекция цен. Аналитики Dom.RF ожидают, что номинальные цены на жилье в эти годы будут расти лишь темпами инфляции – порядка 4–6% в год, что существенно ниже, чем в 2021–2023 гг. (двузначный рост). В крупных городах вероятен стабильный либо небольшой рост цен, тогда как в менее развитых регионах возможны даже скидки и снижение стоимости . Это означает, что в Ростове-на-Дону цены, скорее всего, удержатся или немного повысятся, а вот в малых городах области застройщики могут быть вынуждены давать дисконты.

2. Инфляция и себестоимость строительства.
Высокая инфляция – другой неизбежный фактор. Рост цен на стройматериалы и логистику с 2022 года ускорился из-за санкций и ослабления рубля. По оценкам экспертов, за 2022–2024 гг. издержки строителей выросли суммарно на 25–35%. В 2023 году себестоимость 1 кв. м увеличилась примерно на 15%, что снизило маржинальность девелоперов. К 2025 году прибыльность проектов может упасть до ~10% или даже в минус у трети застройщиков. Санкционные ограничения приводят к замещению импортных материалов более дорогими отечественными аналогами или параллельному импорту, что поддерживает ценовое давление вверх.
В 2026–2027 гг. инфляция прогнозируется умеренной (4–5% ежегодно), но этого достаточно, чтобы поддерживать рост номинальных цен на недвижимость. Девелоперы, чьи издержки растут, постараются перенести их на покупателя, насколько позволит рынок. Таким образом, инфляционный фон будет играть двоякую роль: с одной стороны, удорожание жизни и снижение реальных доходов населения ограничивают платежеспособный спрос; с другой – инфляция повышает стоимость нового строительства, не давая ценам на жилье существенно упасть даже при слабом спросе.

3. Международные санкции и инвестиционный климат.
Санкции косвенно влияют на рынок недвижимости региона через экономику и инвестиционный фон. Ростовская область – прифронтовой регион, логистический хаб на юге. Введенные ограничения привели к заморозке некоторых проектов (например, строительство зерновых терминалов в портах Азова и Таганрога было приостановлено) . Тем не менее, жилищное строительство пока продолжалось высокими темпами за счет внутренних резервов. Импорт строительной техники и отделочных материалов затруднен, но девелоперы адаптировались: импортозамещение в стройиндустрии началось еще с 2015 года , и сегодня большинство типовых материалов локализовано. Поэтому прямого дефицита на стройке нет, но цена проектов возросла.
Санкции также переориентируют инвестиции внутрь страны. Из-за ограничений на зарубежные активы, недвижимость в России стала одним из немногих доступных объектов для вложений капитала. В 2023 году фиксировался бум интереса инвесторов к недвижимости: отмечен всплеск покупок коммерческих площадок, заводских территорий, складов. В среднесрочной перспективе, если геополитическая напряженность сохранится, недвижимость останется защитным активом, поддерживая базовый спрос со стороны инвесторов и населения, стремящегося сохранить сбережения. Однако новые иностранные инвестиции в регион (например, девелоперские проекты с участием зарубежного капитала) практически исключены, что ограничивает приток свежих денег.

4. Миграционные потоки.
Демографические и миграционные тенденции также отражаются на рынке. Ростовская область исторически привлекательна для внутренней миграции благодаря мягкому климату, близости к Черноморским курортам и относительно невысокой стоимости жизни. Кроме того, с 2022 года регион принял значительное число вынужденных переселенцев с территорий боевых действий, что повысило нагрузку на рынок аренды и слегка увеличило спрос на бюджетное жилье. С другой стороны, часть экономически активного населения России покидала страну в 2022–2023 гг., а молодые специалисты часто уезжают в столичные регионы – это отток спроса.
В 2026–2027 гг. миграционный фон, вероятно, стабилизируется. Если ситуация на Украине к тому времени урегулируется, часть мигрантов может вернуться или переориентировать потоки. Но при затяжном конфликте Ростовский регион останется транзитным и приемным пунктом, что поддержит спрос на недорогое жилье в приграничных районах и городах (таких как Таганрог, Каменск-Шахтинский, Матвеев Курган и др.). Внутрироссийская миграция, по оценкам экспертов, стремится в крупные центры: Ростов-на-Дону как миллионник будет продолжать притягивать жителей малых городов области (в поисках работы и лучшей инфраструктуры). Это значит, что спрос в Ростове будет подпитываться за счет притока населения, тогда как в отдаленных районах возможно сокращение числа покупателей.

5. Изменения климата и экологические факторы.
Климатические риски начинают учитываться и на локальных рынках недвижимости. Для южных регионов РФ изменение климата проявляется в учащении засух, росте температур летом, а также в эпизодах экстремальных ливней и подтоплений. Ростовская область – аграрный регион, и климатические изменения влияют на экономику (сельское хозяйство, водные ресурсы). В контексте недвижимости климатические факторы имеют косвенное влияние: они стимулируют модернизацию инфраструктуры (например, строительство новых систем водоснабжения, защита от наводнений в низменных приазовских районах), что в перспективе делает территории более привлекательными.
Кроме того, изменение климата ведет к пересмотру градостроительных планов: больше внимания уделяется энергоэффективности домов (спрос на современные новостройки с климатическими технологиями может расти), а некоторые зоны застройки могут быть ограничены из-за риска подтопления. Например, прибрежные части Таганрога и Азова находятся низко над уровнем моря – вероятно, будут усилены требования к строительству там (что может повысить себестоимость проектов). В то же время южный климат остается привлекательным для жизни – при ухудшении условий в северных регионах часть населения может предпочесть переезд на юг. Хотя массовой “климатической миграции” в обозримом будущем не ожидается, Ростовская область имеет шансы выиграть в долгосроке как комфортный для проживания регион, что поддержит долгосрочный спрос на жилье.

6. Государственные программы и инфраструктурные проекты.
До 2024 года отрасль недвижимости активно поддерживалась государством – льготная ипотека, программа “Жилье и городская среда”, инфраструктурные кредиты для застройщиков и пр. К 2025 году действие многих льготных ипотечных программ завершается или сворачивается, что стало одной из причин спада спроса в 2024 году. На смену приходит новый нацпроект «Инфраструктура для жизни» (анонсирован с 2025 года), объединяющий продолжение программ развития жилья, городской среды и транспорта . Это означает инвестиции в дороги, коммуникации и социальные объекты в новых районах. Например, в Ростове-на-Дону запланированы крупные проекты транспортной инфраструктуры (реконструкция трамвайной сети, строительство обходов и развязок) для улучшения связности новых жилых кварталов. На обеспечение инфраструктурой уже построенного и планируемого жилья в Ростове требуется свыше 200 млрд руб. – решение этого вопроса станет критичным.

В 2026–2027 гг. эффект инфраструктурных проектов двоякий. С одной стороны, рост предложения жилья: застройщики увеличили ввод в 2023–2024 гг. (в Ростовской области план 2025 года – сдача на 42% больше жилья, чем годом ранее). Многие начатые проекты как раз выйдут на рынок к 2026 году, что может создать избыточное предложение. С другой стороны, развитие дорог, коммуникаций, расселение аварийного фонда (по плану переселения на 2025–2027 гг.) повышает качество жизни и ценность недвижимости в регионе. Новая инфраструктура делает отдаленные районы более привлекательными для покупателей, перераспределяя спрос. Например, запуск новых школ, поликлиник, дорожных развязок в городах области способен стимулировать покупку жилья поблизости. В целом, к 2026 году завершение ряда государственных проектов может на время перенасытить рынок предложением, но во второй половине 2020-х государственная поддержка отрасли, вероятно, сместится с прямых субсидий на инфраструктурную – косвенно поддерживая рынок недвижимости.

Основываясь на вышеперечисленных пунктах, можно свести факторы влияния на рынок в 2026–2027 гг. к следующим:


Эти факторы в сочетании определят баланс спроса и предложения. В 2026–2027 гг. ожидается смещение рынка к покупателю: рост предложения нового жилья и снижение доступности ипотеки дадут клиентам больше возможностей торговаться. Поэтому темпы роста цен снизятся по сравнению с бурными 2020–2022 гг., а в отдельных сегментах вероятна стагнация или коррекция цен.
Далее рассмотрим детально прогноз по основным городам Ростовской области и сравним с общей ситуацией по региону.

Рынок жилья Ростова-на-Дону (население ~1,2 млн) продолжит играть доминирующую роль в регионе. Это административный центр, вузовский и бизнес-хаб Юга России. Сюда стекается основной платежеспособный спрос. В 2023–2024 гг. ростовский рынок пережил ценовой скачок: средняя цена новостроек в конце 2023 г. достигла ~127 тыс. руб./м², а к концу 2024 г. – ~142 тыс. руб./м² (рост около 11%). Такая динамика сделала Ростов одним из лидеров роста цен в РФ – 6-е место среди городов-миллионников по темпу подорожания жилья за 2023 год. Основной скачок цен пришелся на второе полугодие 2023-го, когда из-за повышения ключевой ставки и сворачивания льготной ипотеки жилье начало дорожать рывками. Спрос тогда превышал предложение, особенно пока действовали госпрограммы, что провоцировало рост цен.
Вторичный рынок Ростова также подтянулся: по оценкам, во II половине 2023 года “вторичка” дорожала опережающими темпами, пытаясь догнать подорожавшие новостройки. На 2024 год в городе наметилась стагнация цен вторичного жилья – средняя цена около 113 тыс. руб./м² (например, в августе 2024 г. это было 113 тыс., что почти не отличается от начала года). Высокие цены первички переключили часть покупателей на вторичное жилье и дома (ИЖС), что служит “предохранителем” от перегрева цен.

Прогноз на 2026–2027 (жилье в Ростове): Вероятнее всего, цены стабилизируются с незначительным ростом. Эксперты ожидают, что в крупных городах цены будут держаться на достигнутых уровнях или расти в пределах инфляции . Для Ростова это означает ежегодный прирост порядка 4–6% при среднем сценарии. Например, от ~157 тыс. руб./м² в начале 2025 г. стоимость может увеличиться до ~170 тыс. руб./м² к концу 2027 г. (условно). Такой рост куда скромнее прошедших лет. Он объясняется тем, что покупательская способность горожан ограничена – средние доходы не успевают за прежним взлетом цен, а ипотека дорога. Безудержно повышать цены застройщики не смогут: если в 2021–2023 годах они диктовали условия, то к 2026 году покупатель станет осторожнее и привередливее.

Возможны и корректировки цен (скидки) на отдельных объектах: в случае переизбытка новостроек на рынке девелоперы в Ростове могут предложить акции, особенно в удаленных от центра районах. Однако значительного номинального падения (обвала) цен в Ростове не ожидается – слишком велики были затраты на строительство, и при снижении цены проекты стали бы убыточными. Таким образом, сценарий для Ростова-на-Дону – стабильность цен с колебаниями в пределах нескольких процентов и небольшой рост в оптимистичном случае (при условии стабильно высокой инфляции или улучшения условий ипотеки). Ростов останется самым дорогим рынком жилья в области с ощутимым отрывом.

Рынок коммерческой недвижимости Ростова тоже достиг высоких показателей к 2024 г. В городе крайне низкая вакантность качественных офисов (менее 3% по данным риэлторов) и высокий спрос на большие офисные блоки (от 1500 кв.м), который пока неудовлетворен новым предложением. Спрос на покупку коммерческих зданий на Дону в начале 2024 вырос на 21% г/г . Средняя цена продажи коммерческих объектов в Ростове и области ~60 тыс. руб./м² , аренды – 600–700 руб./м² в месяц.

К 2026–2027 гг. коммерческий сегмент Ростова-на-Дону ожидает умеренный рост и развитие новых форматов. С одной стороны, продолжается развитие внутреннего предпринимательства – компании, которые прежде арендовали, стремятся купить недвижимость под офис или склад (в 2023 наблюдался ажиотаж на покупку целых зданий и промплощадок). Этот тренд поддержит спрос на склады (логистический спрос вырос на 7% за 2024 г.) и стрит-ритейл. С другой стороны, высокая база цен и рост предложения (на 12% увеличилось число выставленных на продажу коммерческих объектов во II кв. 2024 ) могут ограничить удорожание. Прогноз по ценам на коммерческую недвижимость в Ростове: сохранение на высоком уровне с ростом 5-10% в год в наиболее востребованных сегментах (складские комплексы, помещения под автосервисы и общепит – спрос на их аренду вырос на ~9%). Офисы классических форматов могут стагнировать в цене, если не появятся новые проекты: дефицит современных офисных центров сохраняется, однако бизнес не готов платить намного больше. В целом, доходность коммерческой недвижимости в Ростове останется привлекательной (8–12% годовых от аренды, по оценкам экспертов ), поэтому инвесторы сохранят интерес к этому рынку в 2026–2027 гг.

Таганрог (население ~250 тыс.) – второй по значимости город Ростовской области, промышленный и портовый центр на берегу Азовского моря. Рынок недвижимости Таганрога менее динамичен, чем ростовский, но тоже испытал повышение цен. По данным портала Росриэлт, средняя стоимость квартир в Таганроге на 2024 год составляет около 86 тыс. руб./м², что на ~10% выше, чем год назад. Для сравнения: вторичное жилье ~88 тыс. руб./м², частные дома – около 10,5 млн руб. средним ценником. Цены растут медленнее, чем в Ростове, из-за более низкой платежеспособности населения и отсутствия такого ажиотажа. Тем не менее, общероссийские факторы (дорогая ипотека, инфляция) затрагивают и Таганрог – в 2023 году жилье здесь тоже подорожало, хотя и в пределах 8–12%.

Спрос и специфика: В Таганроге значительную долю спроса формируют местные жители, улучшающие жилищные условия, а также частично инвесторы из Ростова (город рассматривается для вложений в курортную и портовую недвижимость). Коммерческая активность в Таганроге ниже: экономика города переживает трансформацию (традиционные заводы, как ТАГМЕТ, соседствуют с развивающейся логистикой и туризмом). Арендный рынок в 2024 показал необычный всплеск – сообщалось, что аренда жилья за год выросла на 43%, что свидетельствует о существенном притоке временных жителей или недостатке предложения аренды. Этот фактор косвенно говорит и о спросе на покупку: часть людей, арендующих сейчас, потенциально планируют приобретение жилья.

Прогноз на 2026–2027 (Таганрог): Ожидается поступательный, но умеренный рост цен. Вероятно сохранение тенденции +5% в год, то есть цены к 2027 году могут приблизиться к 100 тыс. руб./м² (психологическая отметка). Такому росту поспособствуют: во-первых, общая инфляция (удорожание новостроек из-за материалов); во-вторых, спрос на жилье у моря – при развитии внутреннего туризма некоторые покупатели приобретают квартиры в приазовских городах для отдыха или сдачи в сезон. Таганрог, хоть и не черноморский курорт, может получить выгоду как ближайший к Ростову побережный город.

Однако значительного скачка не предвидится из-за ограниченных доходов населения и отсутствия крупных девелоперских проектов федерального уровня. Новостройки в городе точечны и немногочисленны, объем ввода жилья невелик, а население стагнирует или сокращается. К тому же, если высокие ставки сохранятся, большинство таганрожцев не смогут позволить себе ипотеку – спрос будет поддерживаться лишь теми, кто продал жилье в другом месте или имеет сбережения. В сегменте коммерческой недвижимости Таганрога больших изменений не прогнозируется: цены на торговые и офисные помещения будут зависеть от местной экономики. Возможен рост интереса к складским помещениям и площадям под сервисы, учитывая, что порт Таганрога может нарастить грузооборот (в обход черноморских ограничений). Но в целом, коммерческие цены останутся значительно ниже ростовских (ориентировочно 30–40 тыс. руб./м² за помещения), с единичными сделками покупки. Таким образом, по Таганрогу общий прогноз – умеренно позитивный, без скачков: цены на жилье плавно повышаются, а рынок остается сбалансированным благодаря скромному предложению и стабильному локальному спросу.

Помимо Ростова и Таганрога, в области есть ряд средних городов (100–250 тыс. жителей), которые формируют свой сегмент рынка недвижимости:

• Шахты (население ~220 тыс.) – бывший шахтерский центр на севере области. Экономика переживает не лучшие времена, отмечается отток молодежи. Цены на жилье здесь одни из самых низких в регионе. По данным сайтов объявлений, средняя цена квартир в Шахтах в 2024 году около 50–70 тыс. руб./м² (оценки разнятся). Например, ресурс Rosrealt указывает ~36 тыс. руб./м², но это, вероятно, заниженная цифра из-за малого числа объектов. Другие источники показывают индекс ~70 тыс. руб./м² в 2024 году. Даже принимая верхнюю границу, это в 2 раза дешевле, чем в Ростове. За 2023 год жилье в Шахтах подорожало примерно на 10–15%, частично догоняя региональный тренд. Низкая база цен способствует тому, что даже при общем охлаждении рынка, цены здесь могут слегка расти – хотя бы вслед за инфляцией. Прогноз на 2026–2027: стабильность или слабый рост (до 5% в год). Серьезный рост маловероятен без экономического подъема города; наоборот, при ухудшении ситуации возможна стагнация и даже единичные случаи снижения цен (отдельные продавцы могут уступать, чтобы продать).
Коммерческая недвижимость Шахт малоактивна; цены на офисы и торговые точки символические, спрос ограничен локальным бизнесом.

• Новочеркасск (население ~170 тыс.) – промышленный город (энергомаш, электровозостроение) недалеко от Ростова. Здесь выше уровень жизни, чем в Шахтах, и недвижимость дороже. Средние цены квартир оценочно 70–80 тыс. руб./м². Близость к Ростову (40 км) делает Новочеркасск отчасти спальным районом агломерации – некоторые предпочитают жить там, работая в Ростове. В 2023–2024 гг. цены выросли умеренно (около 8–10%). Прогноз на 2026–2027: вероятен плавный рост цен на 3–6% ежегодно, особенно на качественное жилье. Поддержкой рынку служат стабильные градообразующие предприятия и приток студентов (городской университет – ЮРГПУ – привлекает молодежь). Тем не менее, Новочеркасск конкурирует с пригородами Ростова; если ипотека останется дорогой, многие покупатели из Новочеркасска могут откладывать сделки. Так что сильного роста не ожидается.

• Волгодонск (население ~170 тыс.) – восток области, крупный промышленный узел (Атоммаш, Ростовская АЭС). Достаточно удален от Ростова, имеет автономный рынок. Цены на жилье ниже среднеобластных (порядка 60–70 тыс. руб. за “квадрат”). Специфика – значительная часть покупателей работает на атомной станции и смежных производствах, зарплаты там относительно высоки, что поддерживает спрос. Перспективы: при расширении проектов Росатома или новых инвестиций возможен приток специалистов и рост цен. Без того – умеренный рост в пределах 5% в год, синхронно с инфляцией.

• Азов, Батайск (спутники Ростова) – эти города (80–100 тыс. жителей) фактически входят в ростовскую агломерацию. Батайск отделен от Ростова рекой Дон и уже стал по сути его пригородом; Азов находится в 30 км. Недвижимость здесь заметно дешевле ростовской (на 30–40%), поэтому часть ростовчан переезжает в эти города, привлекая спрос. В 2023–2024 годах цены в Батайске и Азове выросли вслед за Ростовом (~10–15%). На 2026–2027 гг. прогноз положительный: развитие агломерации (планируются новые транспортные сообщения, мосты, развязки) приведет к дальнейшему росту привлекательности этих городов как места для более доступного жилья. Можно ожидать рост цен на жилье 5–7% в год. К 2027 г. средняя цена может приблизиться к 90–100 тыс. руб./м² (против ~70–80 тыс. руб. в 2024-м). Коммерческая недвижимость в этих городах будет расти вслед за жилой: появление новых торговых центров, складских комплексов на окраинах Ростова (часто территориально в Батайске) подтолкнет цену коммерческих земель и помещений вверх.

Для сельских районов и малых городов Ростовской области (с населением менее 50 тыс.) характерна своя динамика, часто отличная от областного центра:

• Стагнация или очень слабый рост цен. В ряде райцентров (Миллерово, Морозовск, Сальск, Белая Калитва и др.) цены на вторичное жилье могут годами стоять на месте. Основные сделки – это местное перераспределение жилья (наследство, переселение из ветхого фонда, обмены). Уровень цен там низкий: квартиры могут стоить 30–40 тыс. руб./м² или даже меньше в отдаленных станицах. К 2026–2027 гг. не ожидается значительного оживления – покупательская способность на селе ограничена, молодежь уезжает. Некоторые поселки вблизи крупных городов (в зоне 1–2 часов езды до Ростова) могут немного прибавить в цене, если туда протянутся инфраструктурные проекты (например, строительство трассы М-4 “Дон” повысило ценность земли вдоль магистрали). Но в целом по сельской местности прогноз – стабильные низкие цены, рост не более инфляции, а то и стагнация.

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Во многих станицах вместо покупки квартир люди строят частные дома. Тренд на ИЖС усилился из-за пандемии и дорогих квартир – по области растет объем строительства частных домов. К 2026 году доля ИЖС может продолжить расти. Это приведет к увеличению спроса на земельные участки. Цены на землю в хороших локациях (около Ростова, Таганрога, берег Дона) могут заметно вырасти. Но в массе сельские земли дешевы и останутся такими.

• Переселение из аварийного жилья. Государственные программы расселения ветхих домов (зачастую в глубинке) могут добавить сделок: люди получают новые квартиры в райцентрах взамен старых домов. В 2025 году в области планируется переселить 725 семей , и программа продолжится. Новое жилье, построенное по программе, обычно передается переселенцам, а не продается на рынке, но косвенно увеличивает предложение качественного жилья в малых городах. Это может даже немного снизить цены на вторичке, так как часть людей переедет в новые квартиры, выставив старые на продажу.

В итоге, “остальная часть” Ростовской области – это рынок низкой активности, сильно зависящий от местных условий. Где-то (на трассах, у логистических точек) может быть точечный спрос со стороны бизнеса или дачников, но широкого инвестиционного интереса к глубинке нет. Цены в 2026–2027 гг. там, вероятно, не превысят 50–60 тыс. руб./м², а во многих населенных пунктах останутся ниже 40 тыс. В относительном выражении, недвижимость в селах может даже дешеветь в реальном выражении (с поправкой на инфляцию), поскольку молодое население оттуда убывает. Поэтому обобщенный вывод: рост цен в регионе будет локомотивом тянуть Ростов-на-Дону и его спутники, а периферия – буксовать с минимальной динамикой.

Ниже представлена сводная таблица с ориентировочной динамикой средних цен на жилье (квартиры) по ключевым городам Ростовской области. Фактические данные 2023–2024 гг. подкреплены статистикой, а 2025–2027 гг. приведены как прогнозные оценки с учетом тенденций (в скобках – годовой прирост, %).


Примечания: Ростов-на-Дону лидирует по ценам, его рост в 2023–2024 выше среднеобластного. В 2025–2027 гг. рост замедлится по всем позициям (выравниваясь с инфляцией). Прогнозные цифры условны и предполагают сохранение текущих трендов без форс-мажоров. В случае введения новых льготных программ либо резкого падения ключевой ставки, фактический рост цен может быть выше прогнозного; напротив, при экономических потрясениях или существенном перенасыщении рынка возможна коррекция вниз.

Обобщая анализ, можно заключить, что рынок недвижимости Ростовской области в 2026–2027 гг. перейдет в фазу относительного равновесия после периода бурного роста. Главные черты прогнозируемого состояния рынка:

Замедление роста цен. Вместо скачков на 10–20% в год, как это было в 2021–2023 гг., ожидается рост цен на уровне инфляции – порядка 4–6% ежегодно . В крупных городах (Ростов-на-Дону) возможен небольшой реальный рост (в пределах 5% сверх инфляции в лучшем случае), тогда как в периферийных локациях цены могут практически остановиться в росте или даже снизиться с учетом акций и скидок. Такой сценарий подтверждается прогнозами ДОМ.РФ и экспертным мнением: “в крупных городах – стабильно, в регионах – возможны снижения”

Разница по сегментам и городам. Произойдет дальнейшая поляризация рынка:

• Ростов-на-Дону удержит статус дорогой локации с высоколиквидной недвижимостью. Здесь цены наиболее устойчивы – благодаря притоку населения, диверсифицированной экономике и ограниченным земельным ресурсам в границах города.
• Таганрог и города-спутники будут умеренно расти, подтягиваясь к Ростову, но все еще оставаясь более доступными для покупателей. Их динамика во многом зависит от реализации инфраструктурных планов (если, например, Таганрог получит инвестиции в порт и туризм, это оживит рынок; если Батайск свяжут новым мостом с Ростовом, его недвижимость подорожает быстрее).
• Прочие города (Шахты, Новочеркасск, Волгодонск) – скорее стагнация или инфляционный рост. Без внешних стимулов эти рынки останутся локальными, с ценами существенно ниже областного центра. Возможны разовые всплески, связанные с запуском нового производства или притоком рабочих (например, расширение АЭС в Волгодонске могло бы повысить спрос на жилье там).
• Сельская местность – в стагнации, цены на жилье номинально стабильны, реальная стоимость снижается. Исключения – поселки в пригородах Ростова, которые постепенно урбанизируются.

Баланс спроса и предложения. После пикового ввода жилья в 2024–2025 гг. (когда застройщики области планировали сдать на 42% больше жилья, чем годом ранее), к 2026 году на рынке появится множество новых квартир. Предложение первичного жилья возрастет, тогда как спрос, наоборот, был приторможен отменой льготных ипотек и ростом ставок. Это приведет к более конкурентному рынку: покупатель получит больший выбор, а продавцы – мотив к ценовым уступкам. Девелоперы уже начали предлагать беспроцентные рассрочки, скидки, субсидирование ставки из своего кармана. В 2026–2027 эта практика продолжится и станет нормой, особенно для жилья массового сегмента. Таким образом, номинальные цены могут не падать, но реальная эффективная цена для покупателя (с учетом скидок) будет более привлекательной, чем в предыдущие годы.

Роль государственных и внешних факторов. Прогноз относительно благоприятный при условии отсутствия новых шоков. Он исходит из сценария, где санкционное давление остается на текущем уровне, но не ужесточается кардинально; где экономика адаптируется и показывает небольшой рост; где государство поддерживает отрасль точечно (адресная ипотека для семей, инфраструктурные проекты), но не раздувает пузырь дешевыми деньгами. Если же произойдут отклонения – например, скачок ключевой ставки еще выше (свыше 20%), то рынок может пережить коррекцию вниз даже в Ростове, так как покупательная способность резко упадет. С другой стороны, снижение ставки (возвращение к 5–7% годовых по ипотеке) может вновь подстегнуть цены к росту, особенно в городе, где отложенный спрос реализуется. Внешнеполитические факторы (например, смягчение санкций или, напротив, новые ограничения на финансовый сектор) также могут отразиться: в случае улучшения инвестиционного климата регион мог бы привлечь капитал и новые проекты, что поддержало бы цены на недвижимость.

Коммерческая недвижимость в 2026–2027 гг. на юге России вероятно сохранит инвестиционную привлекательность. Приток предприятий (релоцированных из центральных регионов или новых локальных) продолжит формировать спрос на склады, производства, торговые площади. В Ростовской области уже отмечался бум 2023 года – “промышленные площадки уходили влет”, ветшающие заводы находили новых владельцев. Этот тренд, по мнению экспертов, “не сбавит обороты” и в 2024 году, а значит, к 2026-му мы увидим новые бизнес-активы. Цены на коммерческие метры могут расти чуть опережающими темпами относительно жилья, особенно в выгодных локациях. Однако и здесь возможна коррекция: раз инвестиционный спрос во многом разовый (купили – и реконструируют), то после смены собственников у большинства объектов, рынок стабилизируется. Прогноз: коммерческие цены будут прибавлять ~10% в год до 2025, затем замедлятся до 5–7% в год. Арендные ставки также вырастут, но бизнес будет ограничен платёжеспособностью населения (например, ритейл не сможет платить аренду, превышающую выручку). Таким образом, сегмент в долгосрочной перспективе выйдет на нормальную доходность ~10% годовых, без сверхприбылей или провалов.

В заключение, рынок недвижимости Ростовской области в 2026–2027 годах можно охарактеризовать как устойчивый с элементами насыщения. Высокие темпы строительства предыдущих лет и макроэкономические ограничения переведут рынок из разряда “продавца” в разряд “рынка покупателя”. Покупатели недвижимости выиграют: у них будет выбор между новостройками и вторичным жильем, между городом и пригородом, и цены не будут убегать вверх так быстро, как ранее. Продавцам (девелоперам и собственникам) придется адаптироваться – улучшать качество проектов, предлагать новые форматы (например, более компактные и доступные квартиры, таунхаусы ИЖС, объекты с готовой отделкой и мебелью под ключ, рассрочки и трейд-ин старого жилья). Ключевые риски – это возможное ухудшение экономической ситуации или, напротив, ее перегрев при притоке дешевых денег. Но базовый сценарий на 2026–2027 гг. – это стабильное поступательное развитие рынка недвижимости Ростовской области, без резких обвалов или пузырей, с ценовой динамикой, близкой к общероссийской (на уровне инфляции) и локальным отличием в пользу Ростова-на-Дону как наиболее перспективного центра роста.